限购贷款的相关介绍，好房小编带您了解

2011年1月26日，国务院办公厅推出房产市场调控“国八条”，被称为“史上最严厉楼市调控措施”。其中，对购房者影响极大、受关注最多的是第四条和第六条，对购房者的买房和贷款的条件提出严格限制，催生了各地方政府的“限购令”。“限贷”和“限购”带来的调控效果明显，但在打击房地产投机行为时，不免误伤一些真正需要买“二套房”自住的人;同时，那些钻政策漏洞来规避限购限贷的行为也没有得到彻底遏止。

限购贷款的相关介绍

1、政策

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发〔2011〕1号》国八条

第四条：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”

第六条：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市……原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房含新建商品住房和二手住房。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”

2、限购贷款的风险

手段一：假离婚：信息不联网下的政策空子

租房住的小H由于在老家已经有了一套房子，又不是上海户口，要想买房，必须要以二套房来贷款。报着就算是买不到房子也不离婚的想法来买房，遵纪守法的小H第一次在天桥下找了个办证的人，办理了一本假的“离婚证”。接着，小H找了个中介，5000元搞定了假单身证明、税单、收入证明，成功买到了二套房。

小H这次能买到二套房，最关键的一点就是国土局和房地产交易或中心以及银行信息的不对称，在此之前小H在老家的那套房是可以在国土局的网站上查到的。而在银行这一方面，小H的婚姻状况是查不到的，只要小H提供假的单身以及符合贷款的收入证明就能给小H贷出款来，而在房产交易中心，小H只要声称之前那套房子已经出售就能顺利办理过户。

手段二：外紧内松的银行贷款

自从去年开始收紧贷款，限制购房，帮人从银行贷出钱来就成了很多人的生财之道，少则几千，多则上万的手续费，其中的利益链何其复杂。从另外一个方面来说，贷款占据了银行利润的很大一部分，大部分老百姓还是对还贷款特别上心的，这一本万利的生意银行也是非常愿意做的。受限购限贷影响，小型的商业银行因此利润大减，于是乎“外紧内松”，成为不少银行的贷款原则。这次小H就是找了一家小型的商业银行做贷款。银行收取了小H的离婚证复印件假的、单身证明假的、税单假的、收入证明假的等一系列证件后，很顺利的帮小H办理了贷款。

手段三：真离婚：过程合法，风险巨大

小A同学，知青家庭，非本地户籍，名下已经有一套房产，是与其老公的共有资产。由于老公家有动迁房，于是老公已经是标准的限购族。为了让父母在上海安度晚年，小A想给父母买套不大的养老房。为了父母，她决定与相恋十年、结婚5年的老公假离婚，房产归于老公名下。买好房后也顺利的“复婚”了。

“假戏真做”，中间涉及房产的购买和分割，资金数额巨大、操作环节复杂，很容易出现问题。有人以购房为目的假离婚，但离婚后却假戏真做拒绝再复婚;或者假结婚购房，离婚时却由于财产分割而产生纠纷。一位销售人员告诉笔者，“弄假成真”的事情其实很多，他们售楼处就曾碰到因为最后搞得人家真离婚，而过来跟他们吵架的业主。

手段四：限购协议：政策前景不确定下的“对赌”

长期炒房的S小姐在沪上还拥有大大小小4、5处物业。手上有着余钱的她不甘心就放在银行生成那么点利息，而一处高端物业颇得她心意。正当她焦头烂额想着办法规避限购的时候，开发商便拿出了事先准备好的限购协议。

限购协议其实有对赌限购令的意味。在开发商的意向中，限购令取不取消只是时间问题，如果业主也同开发商报一样的想法，那么就签署这份协议：在今后的两年时间内，限购令一旦取消，则立刻签署购房合同;如果限购令在一定的期限内不取消，则将所付前款全部返还业主，并且将支付客户交付部分房款的相应利息。

首付要求高，风险难规避

由于出台限购协议的开发商大多对资金回笼要求紧迫，所以对于业主的首付比例要求也很高：首付金额必须超过房产总价的50%，还有很多甚至是一次全部付清。

所谓限购令下最具有操作性的限购协议，其实背后有着不小的风险。首先，在政策背下签署这种协议是否拥有法律保障，连律师都说不清楚;其次，开发商协同业主对赌限购令，很大一部分原因，是因为其资金链紧张不得已而为之，一旦开发商资金链出现断裂，签署了购房合同的业主还能找银行做资产清算赔付，而签署限购协议的业主的投资很可能就打了水漂。

手段五：暂不过户：多成纠纷之源

与新房市场相比，二手市场存在这更多猫腻。怎么规避限购这个问题，应对的方式更是五花八门层出不穷。网上有个帖子称：“我手头已经有两套房，在限购期限内不能再买第三套房。但听说第三季度房价有下跌的可能，打算趁楼市低迷杀跌入市。但怎么才能避开限购政策呢?”所谓的最佳答案是：“上海限购令退出没有时间表，又不想错过买房机会的话，大不了买卖双方先签购房合同书，等重新获得购房资格以后再去办理过户手续。”

笔者朋友徐先生就签订了这么一份暂不过户的购房合同，并且先付了20万的定金。但是，他对于限购何时取消，一旦不取消定金是否能拿回之类的事情，可是一点把握都没有。

老招式重现江湖，大多曾引发纠纷

这一招在前两年也曾被不少人借用买不能转让的期房，和未到5年上市条件的配套房，结果大部分都发生纠纷。原因是先签了合同付了钱，等到房子能交易时，一方发现房价涨了，反悔不卖。如果卖方不守信，容易发生“一房多卖”现象。因此，签约不过户的行为，是不利于保障购房者合法权利和财产安全的。

手段六：老人名义买房：一次付清，条件苛刻

新江湾城今年开盘的一个高端公寓项目，其接近1000万的总价让人望而却步。但是，根据笔者了解，在购房者中的确有因为限购而在房产合同上写自己父母名字的事情发生。由于是老人买房，因此无论是商业贷款还是公积金贷款都变成了不可能。因此，1000万的房款必须一次付清或在几个月的规定期限内付清，这对于大多数购房者来说只能是不可能完成的任务。

在网上还有有网友支招：将房子买给名下无房的老人，然后转赠给子女，这样便不算“新购”。又如，父母、岳父母一人买一套就有4套，转赠给我，无非一次性交一笔契税而已。给老人买房无疑是安全有效的规避“秘籍”之一。然而，一旦涉及到豪宅范畴，由于它难度系数过大，很少有业主有实力去操作。

手段7：成年子女名义购房：银行帮打“擦边球”

老张抱怨，房价在下降，但严格的二套房信贷政策让他无法“出手”。与首套房的优惠政策相比，二套房首付比例从30%大幅提高到60%，贷款利率从9折或者8.5折上升至基准利率的1.1倍。300万元左右的房子，首付需要多拿90万元。按照20年的还款周期，120万元的房贷到期本息合计需要多支付银行30万元的利息。

某国有大型银行的工作人员给老张支招：老张现有的住房在当地建委有记录，如以他们夫妇的名义买房，银行肯定会按二套房处理申请;不如另辟蹊径，以儿子的名义申请首套房贷款，绕开对二套房的严厉管控。

“儿子名下没有住房也没有贷款，就让儿子作为借款人，但孩子目前仍在上大学，没有固定的收入来源，需由老张夫妇作为共同借款人来代替儿子偿还月供。”该名银行工作人员甚至用三部委对二套房的认定规定来佐证这个方法的可行性。规定要求，对各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数的认定，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

对于年满18周岁的子女购房，虽然可以认定为独立家庭购买的“首套住房”，但银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定：“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。”

如果借款人自身没有固定的收入来源，商业银行对其授信应该是严格禁入的。银行一方面以子女作为独立家庭申请首套房贷，另一方面又以独立家庭单元之外的父母提供收入证明，以此套取借款条件，偿还银行贷款。这种放松对子女的房贷申请，让二套房变成首套房的方式，这是银行为二套房认定松绑打的“擦边球”。